Borner son terrain

2014-11-14 12.18.12

Comment borner ma propriété ?

L’article 646 du Code Civil :

« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun. »

Le géomètre-expert peut être missionné pour définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites de propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

Les résultats des opérations donnent lieu à l’établissement de plans et d’un procès-verbal de bornage normalisé.

La procédure de bornage

 

La détermination des limites de propriété. Les opérations relatives à la naissance de nouvelles unités foncières doivent impérativement amener une définition sans équivoque des limites de propriété :

- si ces opérations sont consécutives à la volonté exprimée des propriétaires lors d’une division, d’un partage de terrain bâti ou sont consécutives à l’acquisition d’un terrain à usage de construction, le géomètre-expert a une obligation de moyen qui doit l’amener à tout mettre en œuvre pour définir les limites de propriété permettant de déterminer des superficies réelles. En cas d’échec du bornage amiable, le géomètre-expert rédige un procès verbal de carence et informe les parties de leur possibilité de mettre en œuvre un bornage judiciaire.

- si ces opérations se trouvent dans le champs d’application des dispositions de l’article L111-5-3 (lien) du code de l’urbanisme relatives aux zones d’aménagement concertées, associations foncières urbaines ou lotissements, le géomètre-expert a la même obligation de moyen pour réaliser un bornage. En cas d’échec de la procédure de bornage amiable, qu’il soit partiel ou total, le géomètre-expert devra, de façon certaine et non équivoque, informer le propriétaire de son obligation d’engager une procédure de bornage judiciaire.

Dans tous les cas, la nouvelle limite divisoire doit impérativement être matérialisée sur le terrain et repérée sur le plan de division destiné aux parties et à l’acte de mutation.

La constatation de droits antérieurs doit toujours conduire le géomètre-expert à recueillir, analyser et ordonner les éléments de preuve ou de présomption susceptibles de concourir à la détermination des limites, sans en écarter aucune a priori.

Ces données sont souvent de valeur inégale, ce sont notamment:

- les titres de propriété et autres conventions entre les parties,

- les documents de descriptif de propriétés,

- la nature des lieux et les marques de la possession,

- les déclarations des sachants,

- les us et coutumes locaux,

- les indices ou présomptions de fait tels que les documents cadastraux actuels et anciens…

La matérialisation de la limite

 

La limite étant fixée, il est procédé, s’ils n’existent pas sur le terrain, à la pose de repères matériels. Toutefois cette dernière opération peut être différée par la volonté des parties. En cas de cession de terrain, sauf pour le cas particulier de pré-commercialisation (article 73, loi SRU), la matérialisation doit avoir lieu avant la vente afin que l’acquéreur puisse visualiser et reconnaître les limites du terrain vendu.

Les caractéristiques de la matérialisation ou les causes de la non-matérialisation avec l’engagement de poser les bornes et repères, devront apparaître sans équivoque dans le procès-verbal de bornage et le descriptif du terrain vendu.

La présence de clôture, de murs et de bornes anciennes ne fait pas obstacle à une reconnaissance contradictoire des limites qui seule permettra de vérifier notamment que des repères n’ont pas été déplacés ou arrachés et que la possession confirme la limite de la propriété. La matérialisation des limites, hors détachement de propriété (division d’un plus grand corps) ne peut être effectuée qu’après l’accord des parties, accord concrétisé par leur approbation du procès-verbal de bornage auquel il est recommandé de joindre et d’annexer un plan ou un croquis de bornage.

Si une matérialisation devait être réalisée de façon temporaire pour permettre une visualisation des limites proposées (par exemple en cas d’absence d’un riverain ou demande d’un délai de réflexion), cette matérialisation doit être supprimée si l’accord du riverain n’intervient pas dans un délai raisonnable (moins d’un mois). De manière générale, en l’absence d’accord des parties, le géomètre-expert ne doit pas maintenir en place des traces de matérialisation de limite susceptibles de laisser supposer, qu’elles résultent d’une définition contradictoire, ni diffuser des documents pouvant introduire le doute sur la qualité d’une limite.

Le procès-verbal de bornage

 

Les résultats des opérations donnent lieu à l’établissement de plans ou croquis et d’un procès verbal comportant obligatoirement :

- les noms, prénoms (ou raison sociale), dates et lieux de naissance et l’adresse des parties,

- le cas échéant les noms, prénoms et adresses des mandataires, le mandat du propriétaire devant être annexé, (dans les deux cas précédents, le géomètre-expert doit se faire justifier les informations fournies),

- la désignation cadastrale complète des biens concernés,

- la description précise des limites,

- la nature des repères avec, en cas de déport, la cotation des retraits,

- la date, les signatures pour approbations et les remarques éventuelles des propriétaires ou de leur mandataire qui doivent avoir un caractère contradictoire,

- l’information des parties sur la communication dans le fichier national Aurige des opérations réalisées,

- l’information suivant laquelle le procès-verbal doit, à la diligence des parties, être déposé au rang des minutes , d’un notaire aux fin de publication à la conservation des hypothèques (décret du 4janvier 1955 article 28.4e) .

Les plans, procès-verbaux de bornage, descriptifs et tous documents dressés et établis par un géomètre-expert doivent être exempts de toute équivoque sur la représentation, la qualification et le repérage des limites qui y figurent ou y sont décrites. Les légendes doivent être claires précises et visibles. A ce sujet, la mention « limite cadastrale » est à proscrire. Pour éviter toute ambiguïté, il convient de lui substituer la mention « application cadastrale ». Le géomètre-expert doit conserver ces documents en archives.